Economía

Cambios en los alquileres en España en 2024: todo será distinto a partir del 1 de enero

A partir del 1 de enero de 2024, España vivirá cambios significativos en los contratos de alquiler de viviendas regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La restricción extraordinaria a las renovaciones anuales de alquileres, vigente desde finales de marzo de 2022, se ampliará y aportará una nueva dinámica a las negociaciones entre propietarios e inquilinos en materia de renovaciones anuales de alquileres.

De la inflación al Índice de Garantía de Competitividad (IGC)

En los últimos 21 meses, la actualización anual de los ingresos ha dejado de basarse en el Índice de Precios de Consumo (IPC) y ha dependido de una variación del índice de Garantía de Competitividad (IGC) con un límite máximo de aplicación del 2%. A partir de 2024, propietarios e inquilinos deberán acordar un nuevo aumento en la renovación anual, y en caso de desacuerdo, el aumento no podrá exceder el 3%.

La norma en cuestión contenida en la disposición final sexta de la Ley de Vivienda modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo. En este contexto, se estipula que el inquilino puede negociar con el arrendador un aumento anual con determinadas condiciones dependiendo del tipo de arrendador.

Condiciones específicas para diferentes propietarios

  • Gran tenedor. Si el arrendador es un gran tenedor, el aumento será consecuencia de un nuevo acuerdo entre las partes, no excederá del 3%. A falta de un nuevo pacto, este aumento estará sujeto al mismo tope del 3%.
  • No es un gran tenedor. Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento dependerá del acuerdo de las partes. A falta de acuerdo, el aumento no podrá exceder del 3%.

¿Cuál ha sido el impacto en el mercado de alquiler?

Las restricciones impuestas al aumento anual de las renovaciones de arrendamiento se aplican a partir de marzo de 2022 como parte de las medidas adoptadas en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania. Aunque estas restricciones fueron parte de un esfuerzo por frenar la inflación, los expertos en bienes raíces expresaron preocupación por su impacto.

Para Antonio Carroza, presidente de Seguro Rental, estas medidas han tenido un impacto negativo en el sector, afectando tanto a propietarios como a inquilinos. La intervención del mercado, junto con otras medidas, ha provocado una caída significativa de la oferta de alquiler residencial, perjudicando a los inquilinos que buscan rentas.

El idealista señaló la falta de oferta como un problema persistente exacerbado por el avance de la regulación del mercado. La ley de vivienda aprobada en mayo tuvo un efecto muy negativo, reduciendo el mercado de alquiler a un nivel no visto en la última década.

Efecto sobre la oferta y la demanda

La oferta de viviendas para alquiler permanente cayó un 12% durante el mismo período y continúa cayendo, particularmente en mercados clave como Madrid, Málaga y Barcelona. La ley ha propiciado el crecimiento de los alquileres de temporada, que se han convertido en la opción de muchos propietarios que están sacando sus viviendas del mercado tradicional para evitar regulaciones más estrictas.

Los alquileres medios actuales de casas de dos dormitorios alcanzan una renta media nacional de 775 euros al mes. El aumento, limitado al 3% a partir de enero, representará un aumento de 23 euros al mes, o aproximadamente 280 euros al año. Este aumento está en línea con la inflación, que alcanzó el 3,2% según el IPC preliminar de noviembre.

Opiniones de expertos sobre este cambio

José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora de Alquileres, rechaza la intervención, afirmando que un nuevo aumento hasta el 3% no refleja la realidad del mercado. Por su parte, Ángel Martínez León, vicepresidente del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes Inmobiliarios (CGCOAPI) de España, destaca que el límite a la subida de precios no es el único motivo que frena la oferta de alquiler.

En un mercado donde la oferta es insuficiente y la demanda hace subir los precios, los propietarios se centran en perfiles que ofrezcan mayor seguridad jurídica y fiabilidad financiera. El endurecimiento de los requisitos por parte de los propietarios es una respuesta a la disminución de la vivienda asequible y al aumento de personas que buscan alquiler, lo que complica la situación a los inquilinos.

Publicaciones relacionadas

Botón volver arriba